انهيار العقارات التجارية .. قصص الرعب تتوالى

المناطق-متابعات

عندما تعلن البنوك الأمريكية الكبرى أرباحها، يمشطها المستثمرون بقلق بحثا عن علامات الألم في العقارات التجارية.

في النهاية، يبدو أن كل جهة، الاحتياطي الفيدرالي وغيره، قد حذرت من تصفية حسابات العقارات التجارية في الأشهر الأخيرة. يرجع ذلك جزئيا إلى أن أسعار الفائدة قفزت بمقدار 500 نقطة أساس في الأشهر الـ18 الماضية، وتقريبا 270 مليار دولار من قروض العقارات التجارية الأمريكية مستحقة هذا العام، وفقا لشركة تريب لتزويد البيانات “أو 1.5 تريليون دولار في الأعوام الثلاثة المقبلة، وفقا لمورجان ستانلي”.

لكن ذلك يعود أيضا إلى أن العمل من المنزل خلال جائحة كوفيد- 19 قد تسبب في تراجع الطلب – والقيم – على المساحات المكتبية في المدن. تم تداول بعض المباني الرئيسة في سان فرانسيسكو ونيويورك بانخفاض 75 و30 في المائة عن قيمتها من مستويات ما قبل كوفيد، على التوالي.

لذا، بينما تتوالى قصص الرعب، هناك الآن سؤالان رئيسان معلقان: إلى أي مدى سيكون انهيار العقارات التجارية هذا سيئا؟ ومن سيتحمل الألم؟

فيما يتعلق بالقضية الثانية، لا تزال الصورة مختلطة. يبلغ المقرضون غير المصرفيين، الذين يملكون الجزء الأكبر من قروض العقارات التجارية، عن صعوبات بالفعل. باعت “بلاكستون” أخيرا برجا في وول ستريت مقابل مليار دولار، كانت قيمته في 2017 تبلغ 1.55 مليار دولار. البنوك الإقليمية منكشفة بشدة أيضا – وتنتهك بشكل متزايد توجيهات المنظمين حول المدى الذي يكون فيه الانكشاف على قروض العقارات التجارية متعقلا.

لكن على نحو غير منطقي، لا يبدو أن البنوك الكبيرة قد تضررت بشدة، على الأقل حتى الآن. نعم، ترفع منشآت مثل ويلز فارجو احتياطيات الخسائر. لكن أحدث اختبارات الإجهاد من الاحتياطي الفيدرالي تتوقع أن يبلغ متوسط خسارة القروض 8.8 في المائة فقط إذا انخفضت أسعار العقارات التجارية 40 في المائة. وهذا أقل من الـ9.8 في المائة المبلغ عنها في 2022.

قد يعكس هذا فقط تأثير الثغرة الزمنية أو بعبارة أخرى، تكتيكات “التظاهر والمماطلة” (المماطلة في الاعتراف بوجود مشكلة كحل مؤقت). لكنه من المؤكد تقريبا أنه يؤكد نقطة أخرى: الصورة الكلية للعقارات التجارية تخفي اختلافات واسعة – وآخذة في الاتساع- على أرض الواقع.

يوضح تقرير جديد من “ماكنزي” المشكلة بشكل أكبر. تقول الشركة الاستشارية إن الجائحة أطلقت العنان لتحول طويل الأجل في ممارسات العمل. وسيؤدي ذلك إلى تقليل الطلب على المساحات المكتبية في المدن الكبرى الأكثر تضررا 20 في المائة في 2030 مقارنة بـ2019 في سيناريو اقتصادي “معتدل” – و38 في المائة في سيناريو اقتصادي عكسي. من المتوقع أن تنخفض أسعار المكاتب 26 و42 في المائة على هذين السيناريوهين، ما يؤدي إلى خسائر لا تقل عن 800 مليار دولار في المدن الكبرى. وستتكبد قيم التجزئة خسائر كبيرة أيضا.

لكن هناك اختلافات ملحوظة بين المدن. مع أنه من المتوقع أن ينخفض الطلب على المكاتب في نيويورك وسان فرانسيسكو 16 و20 في المائة، فإنه سيرتفع قليلا في هيوستن. وهناك أيضا اختلافات كبيرة بين الأحياء: فأداء الحي المالي في نيويورك أسوأ بكثير من منطقة لوار إيست سايد في المدينة، نظرا إلى أن المنطقة فيها مبان متعددة الاستخدامات أكثر.

ما هو أكثر إثارة للدهشة أن هناك اختلافات صارخة حتى بين المباني. في نيويورك، ارتفعت قيمة المباني المسماة “الفئة أ” (والتي تميل إلى أن تكون حديثة ورقمية وصديقة للبيئة ومناسبة للعمل الهجين) 3 في المائة بين 2020 و2022، وانخفضت المباني من فئة “ب” (الممتلكات القديمة غير المجددة) 8 في المائة.

تشير “ماكينزي” إلى أنه: “الآن بعد أن قلل العمل الهجين الحجم الإجمالي للمساحة التي يحتاج إليها أصحاب العمل، يمكنهم إنفاق ميزانياتهم على مساحات أصغر عالية الجودة وليست مساحات كبيرة أقل جودة. يرى كثير من أصحاب العمل أن المساحة عالية الجودة هي وسيلة لتشجيع الحضور إلى المكتب”.

بعبارة أخرى، هناك انعكاس صارخ للنمط الذي شوهد في العقد الماضي حيث أدى ارتفاع المد من الأموال الرخيصة إلى انتشال جميع العقارات. كما أن حال بعض المباني جيد “نسبيا”، ولكن هناك أيضا بحرا من الأصول العالقة.

إن لهذا تأثيرين كبيرين في المستثمرين الذين يراقبون المقرضين. أولا، لم يعد من المنطقي تحليل محفظة عقارات تجارية بشكل إجمالي، فالتكوين التفصيلي للمحافظ هو المفتاح. ومع الأسف، فإن التفاصيل الدقيقة حول هذا الأمر ليست متاحة دائما. مع ذلك، يجب على المستثمرين البدء في طلب ذلك من البنوك وغيرها.

ثانيا، يحتاج المستثمرون أيضا إلى تتبع سلوك المطورين والسياسيين على مستوى المدن. الاستنتاج الرئيس من بحث “ماكينزي” هو أن العقارات والمناطق “الهجينة” – أي تلك التي يمكن استخدامها بمرونة – تحقق أفضل أداء في الوقت الراهن. لذلك من المرجح أن تحتفظ بقيمتها في المستقبل.

تتمثل إحدى طرق تجنب حدوث انهيار في العقارات التجارية في تبني أقصى قدر من المرونة. إحدى الحلول الواضحة على المساحات المكتبية القديمة العالقة في نيويورك مثلا، هو تحويل هذه المباني إلى سكن للمهنيين الشباب، الذين ما زالوا يبدون متحمسين للعيش في المدينة ولكنهم يواجهون نقصا في المساكن ذات الأسعار المعقولة.

إن هذا الحل المنطقي يواجه حاليا عقبات لا تعد ولا تحصى: قوانين تقسيم المناطق الصارمة بشكل مثير للسخرية، وسوء التخطيط الحضري، ونقص الإبداع بين المطورين، وزيادة النفور من المخاطرة بين المقرضين.

لذلك، يحتاج المستثمرون إلى مراقبة أي إشارات تدل على معالجة هذه العقبات.

الأفضل من ذلك، ينبغي للمستثمرين مطالبة البنوك الكبرى والمقرضين الآخرين باستخدام قوتهم الهائلة في ممارسة الضغط لإقناع السياسيين الأمريكيين بالتخفيف بشكل عاجل من إجراءات الترخيص وتبني هذه البيئة الهجينة الجديدة. لقد أجبر البشر بالفعل على أن يصبحوا أكثر مرونة في عالم ما بعد الجائحة هذا، وحان وقت لحاق مبانينا بنا.