كيف تحولت سوق العقارات في لندن إلى نظام وراثي؟

المناطق_متابعات

بصفته أستاذا في كلية لندن للاقتصاد والعلوم السياسية، وهي إحدى أفضل الجامعات في العالم، يتقاضى بول شيشاير راتبا أعلى بكثير من متوسط راتب سكان لندن. مع ذلك، فقد حقق منزله في إيسلينجتون مزيدا من الأموال.

يقول شيشاير، المتخصص في الجغرافيا الاقتصادية، “أنشأنا رأسمال في الإسكان يفوق راتبي طوال حياتي”. ابنته، التي التحقت بجامعة أكسفورد وهي الآن محامية ممارسة، “تعيش في شيء بحجم غرفتي نوم لدينا. وذلك بمساعدة الوالدين”.

في الفترة بين شراء شيشاير لمنزله في 1996 ومساعدته لابنته على شراء منزلها في 2010، تضاعف متوسط الأسعار المحلية أربع مرات تقريبا، وفقا لسجل الأراضي، واستمر في الارتفاع منذ ذلك الحين. ارتفعت الأسعار مع تعثر الأجور الحقيقية، ولم يواكب المعروض من المنازل الجديدة الارتفاع المطرد في الطلب وتشديد الأنظمة التي تحكم الإقراض العقاري، ما يحد من الوصول إلى التمويل. دون دعم الوالدين، فإن المشترين لأول مرة الذين يعيشون على متوسط الدخل عالقون في البحث عن الدرجة السفلية من سلم الإسكان.

أعطت توقعات انخفاض قيمة العقارات بعض المشترين المحتملين الأمل في أن حقبة انفصلت فيها الأجور عن الأسعار قد اقتربت من نهايتها. لكن معدل الفائدة المرتفعة الذي يشكل عبئا على الأسعار يرفع أيضا فوائد الرهن العقاري، وهو سيناريو يميل إلى التأثير في المشترين لأول مرة خصوصا. إن الواقع الصعب هو أن الحياة لم تكن صعبة جدا بالنسبة إلى المشتري لأول مرة في لندن كما هي اليوم.

يصف شيشاير هذا الوضع بأنه “تشويه” له عواقب وخيمة على العاصمة البريطانية – يضر بالقدرة التنافسية للندن من خلال دفع المواهب إلى أماكن أبعد.

يصف المشترون المحتملون الذين تمت مقابلتهم من أجل هذه المقالة الاختيار بين قبول مستويات معيشية أقل بكثير مما يتمتعون به حاليا من أجل الحصول على موطئ قدم على السلم، وبين تحمل هشاشة سوق الإيجارات حيث ترتفع الأسعار بسرعة أو يديرون ظهورهم للمدينة التي يرغبون في تسميتها بالوطن.

يتم دعم تجاربهم عبر البيانات التي تؤكد مدى عمق التحول في سوق الإسكان في لندن على مدار الـ30 عاما الماضية. يرسمون، معا، صورة صارخة لمدينة أصبحت أكثر قسوة للشباب والموهوبين والطموحين، حيث أصبح الآباء الأغنياء بالأصول مقرضي الملاذ الأخير بشكل متزايد.

ليس هناك جدل في أن الحياة أصبحت أكثر صعوبة بالنسبة إلى المشترين لأول مرة على مدار جيل كامل. هذه ليست ظاهرة تقتصر على لندن حصريا، لكن القفزة في الأسعار كانت أكثر وضوحا بكثير في العاصمة منها في أي مكان آخر في البلاد. قبل 30 عاما، كان متوسط أسعار العقارات في لندن بالنسبة إلى مشتر لأول مرة يساوي 122 ألف جنيه استرليني، أي ضعف متوسط السعر في المملكة المتحدة مرة ونصف تقريبا، وفقا لجمعية نيشن وايد للبناء. العام الماضي، أنفق المشتري العادي لأول مرة في لندن 462،070 جنيها استرلينيا، أي ضعفي متوسط الأسعار في بقية أنحاء البلد.

كانت هذه أخبارا جيدة لأي شخص اشترى منزلا في لندن في أوائل تسعينيات القرن الماضي، لكنها كانت مدمرة لكثير من الشباب الذين لديهم تطلعات لامتلاك منزل اليوم.

مايكل سيل، الذي يبلغ من العمر 28 عاما، وهو نائب مدير مدرسة في شرق لندن، هو أحد هؤلاء الأشخاص. يقول، “لقد درست بجد، وذهبت إلى كلية لندن للاقتصاد، ثم انتقلت مباشرة إلى تدريب المعلمين. أنا لا أعرف حقا ما يريده المجتمع مني إن لم أكن مدرسا مجتهدا في مدرسة للفئات المحرومة. لكني ما زلت أتناول ساندويشات الحمص في شقة فيها تسريب مياه. أنا غاضب من ذلك”.

يعد راتب سيل من أعلى فئات الرواتب للمعلمين في جميع أنحاء المملكة المتحدة وقد وفر منذ أن بدأ العمل حتى يتمكن من تحقيق “حلمه” بامتلاك منزل. الآن، يشعر بأن هذا “عموما، لا يستحق كل هذا العناء (…) يمكنني الوصول إلى حلمي بامتلاك السكن لكن ليس إلى مرحلة أرغب فيها في تكوين أسرة.

نشأ في الطرف الشمالي الشرقي من لندن، لكن سيل وشريكته يفكران الآن في الانتقال إلى ألمانيا سعيا وراء أساس أفضل يمكن من خلاله بناء حياة مشتركة. يقول، “الحل بالنسبة إلي شخصيا هو مغادرة لندن”.

في 2021، بلغت نسبة أسعار المساكن إلى الرواتب في لندن مستوى قياسيا يقل قليلا عن 14 ضعفا، وفقا لأحدث الأرقام الرسمية. “إنك تقضي تماما على إمكانية التملك في لندن بالنسبة إلى معظم الناس. هذا هو السبب في أننا نرى الناس يغادرون لندن – فلا يمكنهم الانتقال إليها أو لا يمكنهم تحمل تكاليف العيش هناك في المقام الأول، “كما تقول أنيا مارتن، خبيرة الإسكان وناشطة من أجل بناء مزيد من المنازل.

انخفضت الأسعار في لندن في الواقع 9 في المائة تقريبا خلال الأعوام السبعة الماضية، وفقا لأرقام نيشن وايد. لكن هذا يساعد المشترين بشكل محدود، لأن رواتب سكان لندن المعدلة حسب التضخم أقل 8 في المائة مما كانت عليه عندما حدثت الأزمة المالية في 2008، وفقا للأرقام الرسمية.

تمثل الأسعار المرتفعة العقبة الأكثر وضوحا للمشترين لأول مرة، على الرغم من أنه يمكن التغلب عليها لو كان التمويل متاحا بسهولة. لكن بعد أن تم دفعها إلى حافة الهاوية خلال الأزمة المالية، أصبحت المصارف تخضع إلى قواعد تنظيمية أكثر تشددا وأصبحت أكثر ترددا في تحمل مخاطر أكبر مما هو ضروري، وأصبح الإقراض بمعدلات منخفضة نسبيا إلى القيمة. هذا يعني أن الرهون العقارية حكر على الذين لديهم ودائع كبيرة ومداخيل عالية – السبب الثاني الذي جعل سوق الإسكان في لندن متاحة لمجموعة أضيق من المشترين، هو لجوء نسبة متزايدة منهم إلى والديهم للحصول على الدعم.

وفقا لتحليل البيانات الرسمية من قبل وكالة سافيلز العقارية، فإنه كان لدى المشتري العادي لأول مرة في لندن العام الماضي ودائع تقل قليلا عن 150 ألف جنيه استرليني ودخل الأسرة 92 ألف جنيه استرليني.

يقول لوسيان كوك، رئيس قسم الأبحاث السكنية في شركة سافيلز، “أدت الأزمة المالية العالمية إلى أمرين، قلصت من توافر الرهون العقارية العالية القيمة التي زادت بعد ذلك بشكل كبير من متطلبات الودائع. ثم عندما تم إدخال القواعد التنظيمية للرهون العقارية، أصبح ذلك راسخا. لم يعد الأمر يدور حول ما إذا كانت المصارف مستعدة وقادرة على إتاحة القروض، بل كان الأمر يتعلق بما إذا كان بإمكان المقترضين اجتياز اختبارات قدرتهم على سداد القروض في ظروف ضاغطة من قبيل ارتفاع أسعار الفائدة أو تناقص دخولهم”.

كما يقول كوك، كان تشديد التنظيم مفهوما في أعقاب الأزمة المالية الناجمة جزئيا عن الإقراض اللامبالي، لكن “التنظيم لتجنب فقاعة الديون خفض من إمكانية امتلاك المسكن”.

المقرضون لا يرتاحون لإقراض المشترين لأول مرة مبالغ تزيد أضعافا كثيرة على دخلهم، أينما وجدوا في البلاد. لكن هذا العائق يعد أكثر خطورة في لندن، حيث تبلغ تكلفة المنازل ضعف المتوسط على مستوى البلاد.

هذا جزئيا هو السبب في أن برنامج المساعدة على الشراء الريادي التابع للحكومة جاء بشروط أكثر سخاء لكل من يقترض بغية الشراء في لندن. في 2013، تم إطلاق المبادرة من قبل الحكومة الائتلافية التي يقودها حزب المحافظين وهي تهدف إلى دعم مشتري المنازل المبنية حديثا من خلال تقديم قرض عقاري حكومي بـ20 في المائة من القيمة الإجمالية للعقار، أو 40 في المائة للمشترين في لندن. هذا يعني أن المشترين مطالبون بدفع وديعة لا تزيد على 5 في المائة من قيمة العقار.

استخدم هذا البرنامج، الذي ينتهي في آذار (مارس)، أكثر من 300 ألف شخص لمساعدتهم على الوصول إلى سلم الإسكان أو الصعود عليه، ومعظمهم من المشترين لأول مرة. قال كوك، “الذين لم يتمكنوا من الاعتماد على أموال والديهم كان لديهم على الأقل خيار جمع الأموال للدفعة الأولى أو توفير المبلغ الناقص من أجل الدفعة المقدمة”.

لكن الأثر الذي ترتب على البرنامج الذي تبلغ قيمته 29 مليار جنيه استرليني كان أيضا ارتفاع أسعار المنازل، وفقا لتقرير مجلس اللوردات الذي نشر العام الماضي، الذي يقول إن برنامج المساعدة على الشراء فشل في “توفير قيمة جيدة للمال”. في بعض أحياء العاصمة حيث كانت أسعار الأبنية الجديدة مرتفعة نسبيا، مثل باركينج وداجينهام ونيوهام، تضاعفت الأسعار التي يدفعها المشترون لأول مرة خلال العقد الماضي، وفقا للأرقام الرسمية.

أصبح الآن برنامج المساعدة على الشراء في أواخر المدة المحددة له، ومن غير المرجح أن تستطيع البدائل المقدمة من القطاع الخاص أن تعوض عن حدوث الركود في المدى القصير. يقول كوك، “لا يزال الطموح لامتلاك منزل قويا للغاية، لكنه أصبح بعيد المنال جدا”.

يجب على المشترين في لندن جمع أموال كثيرة للدفعات الأولى إذا كانوا يريدون تسلق السلم. لكن كيف؟

قبل 30 عاما، كان المشتري العادي لأول مرة في لندن بحاجة إلى دفعة أولى مقدمة أقل من 24 ألف جنيه استرليني. لكن ذلك ارتفع إلى ستة أضعاف منذ ذلك الحين، إلى أكثر من 147 ألف جنيه استرليني، معدلا حسب التضخم. أما على الصعيد الوطني، انخفض متوسط الدفعة الأولى نحو 16 ألف جنيه استرليني منذ 2009، لكنها ارتفعت في لندن بما يقرب من 12 ألف جنيه استرليني.

تسبب هذا الأمر في جعل امتلاك المنازل مسألة أكثر صعوبة. أقل من ربع سكان لندن كانوا يمتلكون منزلا برهن عقاري في 2021، أي بانخفاض 10 في المائة عن العقد السابق، وفقا لبيانات من الإحصاء الذي نشر الشهر الماضي. بدلا من ذلك، تم دفع مزيد من المشترين المحتملين إلى سوق الإيجارات التي ارتفعت فيها الأسعار بشكل حاد خلال العام الماضي، ما أعاق قدرتهم على ادخار مبلغ للدفعة الأولى.

قال كوك، “الطريقة الوحيدة للشراء بالنسبة إلى كثير من الناس، هي إما الميراث وإما الحصول على المال من الوالدين”.

في 2020، تلقى أكثر من خمسي المشترين في لندن مساعدة مالية من أهاليهم، وفقا لتقرير صادر عن الخدمات المالية القانونية والعامة – وهي نسبة أعلى كثيرا من أي مكان آخر في المملكة المتحدة. يقول كوك، “هذه الأرقام تؤكد بالفعل المدى الذي لا تزال فيه لندن منفصلة عن بقية البلاد، مع وجود مشكلات حقيقية في امتلاك العقارات”.

مارك، الذي اختار عدم استخدام اسمه الحقيقي، يواجه هذه المشكلات بنفسه. فهو يريد امتلاك منزل مع زوجته، لكنهما يواجهان صعوبة في معرفة كيف يمكنهما ذلك. قال، “بدأنا العيش معا منذ بداية جائحة كوفيد، وقد استأجرنا مسكنا خاصا لبعض الوقت، وهو أمر مرهق عندما لا تعرف كم من الوقت تخطط للبقاء في مكان ما”.

إن مزيجا من الإرث، الحصول على مال بشكل مفاجئ من بيع منزل جدة زوجته، وأموال المدخرات ومساعدة الأهل ستمنح الزوجين دفعة أولى قدرها 140 ألف جنيه استرليني. علاوة على ذلك، يأملان أن رواتبهما – حيث يعمل كلاهما في الجمعيات الخيرية – ستسمح لهما بالحصول على قرض عقاري من أحد المقرضين بقيمة 210 آلاف جنيه استرليني.

بداعي خوفهما من تأثير ارتفاع الإيجارات، يفضل الزوجان اتخاذ القرار الأكثر مخاطرة. قال مارك، الذي يقر بمدى شعوره بالرعب من هذا الخيار، “إذا لم نتمكن من الشراء الآن، فقد يجعل ذلك المسألة بعيدة عن متناول أيدينا حتى يتوفى آباؤنا. إنهما ليسا من أصحاب الثروات الضخمة، لكن لديهما ممتلكات أتما سداد الرهن العقاري الخاص بهما”.

بعد إجراء الحسابات اللازمة، يشعر مارك وزوجته أن محاولتهما لشراء مسكن هي الخيار الأقل سوءا. لكن على الرغم من التعقيدات التي ينطوي عليها الأمر، يسارع مارك إلى التأكيد على ميزة الظروف التي مكنتهما حتى من التفكير في الشراء. “دون دعم مالي، ربما كنا سنحصل على ملكية مشتركة أو أن نشتري استوديو في المنطقة 8، لكننا نفضل أن نبقى مستأجرين بدلا من أن نتكبد المعاناة في سبيل ذلك (…) نحن لا نخطط لإنجاب الأطفال. إذا كان علينا أن نفعل هذا فسيكون الأمر مروعا”.

يصف بول تشيشاير، أستاذ في جامعة لندن للاقتصاد، حالة سوق الإسكان المحفوفة بالمخاطر في لندن بأنها “أذية سببها ذاتي”، وهي الأعباء التي تفاقمت بسبب عدم إصدار مزيد من الأراضي وبناء مزيد من المساكن. يسلط تشيشاير الضوء على الحزام الأخضر – وهو شريط من الأراضي التي تحيط في مدينة لندن وهي محمية من التنمية الإسكانية – باعتباره السبب الرئيس لأزمة الإسكان الخاصة في المدينة. قال، “جمدنا مساحات الأراضي المعروضة في لندن. لذلك أصبح لديك ارتفاع في الطلب على المساكن على المدى الطويل إضافة إلى المعروض غير المرن بشكل لا يصدق”.

كما أن أنيا مارتن، الناشطة في مجال الإسكان، تنتقد بشدة عدم المرونة في الحزام الأخضر، الذي تم إقراره في 1955 لمنع لندن من ضم المدن المجاورة لها، وقوانين التخطيط الأخرى.

تقول، “الحزام الأخضر يمنع لندن من التوسع إلى مناطق لا نعدها خضراء. ثم لديك قيود على ارتفاع المباني. ثم مزيدا من القيود غير الرسمية، وضعت السلطات المحلية قيودا للحفاظ على الطابع المحلي أو رفض الأشياء فوق مستوى معين من العلو”. كل ذلك يمنع لندن من أن تشق طريقها للخروج من المشكلة.

على المدى الطويل، إذا ثبتت أسعار المنازل وتبعتها الأجور في ذلك، أو إذا زاد المعروض من المساكن في لندن، فقد تحل مشكلات القدرة على تحمل التكاليف. لكن لا أحد ممن تمت مقابلتهم في هذه المقالة واثق من هذه النتيجة. بدلا من انتظار أن تتحسن السوق، فإنهم يقومون بموازنة الخيارات المتاحة لهم.

مارثا، التي اختارت عدم الكشف عن اسمها الحقيقي، تعمل في العلاقات العامة وتستأجر مسكنا مع زوجها. تقول، “مجموع رواتبنا هو 110 آلاف جنيه استرليني، وهو ما يكفي للحصول على قرض عقاري كما أن لدينا بعض المدخرات. نحن نشعر بالضغط من أجل الشراء لكننا نتساءل عما إذا كان الأمر يستحق كل هذا الجهد. ما الذي يمكنك شراؤه في لندن إذا كنت تريد تكوين أسرة وعليك دفع تكاليف رعاية الأطفال؟ لا أعتقد أننا سنعيش في لندن بعد خمسة أعوام إذا أردنا إنجاب الأطفال – إنها مكلفة للغاية”.

لكن المعلم مايكل سيل يذهب إلى أبعد من ذلك، قائلا إن عدم القدرة على الحصول على مسكن هو جزء من “انهيار العقد الاجتماعي”. فهو لا يستطيع الاستفادة من أموال والديه ولا يرى سوى تحسن ضئيل في نسبة الأجور إلى أسعار المنازل التي ستنخفض قيمتها بشكل كبير قريبا، لذا فمن غير المرجح أن يشتري مسكنا في المدينة التي نشأ ودرس ويعمل فيها.

قال، “يقول الناس إنني أحاول الحصول على الكثير، لكن على مدار 30 عاما الماضية، كنا قد حصلنا على كعكتنا وتناولناها مع ارتفاع أسعار المنازل بسرعة من مستوى منخفض نسبيا. إنها قضية إنصاف. أريد فقط أن أحصل على فرصة عادلة”.